Что делать обманутым дольщикам? И как им не стать.

0
34

Жильё нужно каждой семье, но не каждая семья готова выложить за него высокую стоимость, когда жильё уже готово. Стоимость готового жилья довольно высока, особенно в крупных городах страны, для многих молодых семей долевое строительство является одной из нескольких реальных возможностей обзавестись собственной квартирой. Но, в отличие от покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости или в новостройках, приобретение жилья посредством долевого строительства гораздорискованнее и сопряжено со многими опасностями.

Прежде всего, стоит задуматься. до того, как вы получите статус обманутого дольщика, в первую очередь вам стоит проверить застройщиком, приступившим к строительным работам, должны быть заключены договора участия в долевом строительстве со своими дольщиками. Договора эти подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, и их невыполнение повлечет для застройщика серьезные правовые последствия.

Важно отметить, что на этапе строительства застройщик не имеет права заключать с дольщиками договора купли-продажи квартир, так как объекта этого договора — продаваемых квартир — еще не существует, а строящийся дом не принят в эксплуатацию соответствующей комиссией. Помните и об этом.

Необходимые разрешения могут быть получены уже позже, во время строительства, тогда для дольщиков никакой опасности не возникнет. Но может произойти и так, что дом окажется построенным, а разрешающих документов так и не будет в наличии, в связи с чем ввод строения в эксплуатацию задержится на неопределенное время.

В таком случае у дольщиков могут начаться серьезные проблемы, так как на свои квартиры они не смогут оформить документы, подтверждающие их право собственности. Ко всему прочему такой дом не примет на свой баланс ни одна управляющая компания, начнется неразбериха с коммунальными услугами и размером платежей за них. Конечно, рано или поздно все эти проблемы будут улажены, но точный срок не назовет никто.

Есть несколько приёмов мошеннических действий застройщика:

  1. Застройщик уже умышленно занимается мошенничеством, тогда дольщики могут остаться и без жилья, и без денег. Так, например, вместо того, чтобы заключить с дольщиком договор участия в долевом строительстве, застройщик (или самостоятельно, или через фирму-посредника) осуществляет им продажу векселей.Распродав все векселя и переведя полученные деньги в «безопасное» место, такой застройщик может приостановить строительные работы и объявить себя банкротом, оставив дольщиков с ничем не обеспеченными бумагами на руках.
  2. Встречается и еще один прием недобросовестных застройщиков: договор на строительство дома заключается с организацией (связанной, как правило, с застройщиком через аффилированных лиц), а с гражданами от имени этой организации заключаются договора цессии (уступки права требования на квартиру в строящемся доме). По сути такой договор также позволяет получить жилье в собственность, но при этом граждане не подпадают под действие закона о долевом строительстве и их не признают обманутыми дольщиками, если ситуация по каким-то причинам сложится для них неблагоприятно. К наличию каких-либо фирм-посредников в долевом строительстве, часто формально никак не связанным с застройщиком, следует вообще относиться с большой осторожностью, так как это может существенно осложнить разрешение юридических споров между застройщиком и дольщиками.

Планируя приобрести квартиру через долевое строительство, проведите предварительное «расследование» и получите ответы на вопросы: есть ли у застройщика допуск СРО, застрахована ли его ответственность и в какой страховой компании, проверьте выписку из ЕГРЮЛ (кто является действующим руководителем, как давно существует компания-застройщик), получено ли разрешение на строительство объекта.

При самых малейших сомнениях в надежности застройщика, лучше повремените с принятием решения, чтобы не жалеть о нем впоследствии. На рынке строящегося жилья работает достаточное количество компаний, имеющих незапятнанную репутацию.

Если ваш застройщик обанкротился:

Во-первых внимательно изучите решение суда и ищите там вот такую фразу: «Применить при банкротстве правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Это означает, что граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство, получают особую защиту со стороны государства и наделяются рядом более привилегированных правомочий по защите нарушенных прав.

Что делать, если такой фразы нет? Должник либо кредитор, подавая заявление в суд о признании банкротом, может не указать, что должник — особый субъект права — застройщиком. Дольщики, безусловно, заинтересованы в том, чтобы суд узнал об этом.

Для этого необходимо:

— обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, с требованием о вступлении в дело в качестве участвующего лица, в порядке ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

— после этого предоставить в суд информацию, подтверждающую наличие правоотношений возникших из долевого строительства, изложив ее в своем заявлении о включении в реестр требований кредиторов, и подать соответствующее ходатайство (заявление).

Когда суд признал застройщика  банкротом и в отношении него вводится конкурсное производство — завершающая стадия банкротства — срок для включения в реестр составляет 2 месяца. Точка отсчета та же: сообщение о введении конкурсного производства, опубликованное в газете «Коммерсантъ». После этого реестр закрывается. Пропуск последнего 2-месячного срока — это попадание «за реестр».

Это первые шаги. Также участники строительства могут предъявить к застройщику требования как денежные, так и не денежные, т. е. требования о передаче жилого помещения. Дольщикам важно знать, что форма требований никак не влияет на объем возможной защиты их прав.