Мошеннические схемы, используемые “черными” риэлторами

Такое понятие как "чёрные риэлторы" пришло в Россию с появлением частной собственности и сделок с недвижимостью. К сожалению, где есть недвижимость и деньги, там всегда будут махинации и недобросовестные лица. И схем мошенничества встречается достаточно много, с каждым днем их число только возрастает.

 Какие мошеннические схемы чаще всего используются "чёрными" риэлторами?

Все мошеннические схемы, которые применяются чёрными риэлторами, можно условно разделить на два основных вида: это схемы с продажей и с арендой недвижимости.

Схемы с продажей недвижимости часто связаны с криминальной подоплекой: введением в заблуждение, обманом, мошенничеством и даже уголовными составами преступлений. Но приведем наиболее часто встречающиеся схемы.

Схемы с куплей-продажей недвижимости

  1. Вымогательство с похищением человека

Из новостей, а также судебной практики можно часто услышать о вопиющих случаях афер, в которых заняты "чёрные риэлторы", такие риэлторы идут на все: от вымогательства до похищения людей и даже убийств. Редкие случаи заканчиваются громкими приговорами. Так, в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 31-АПУ15-5сп рассматривалось дело по многочисленным преступлениям, совершенным преступной группировкой, в том числе в виде грабежа, вымогательства, похищения людей с целью мошенничества путем завладения комнат и квартир у граждан, а также подписания сделок купли-продажи недвижимости и долей недвижимости. Такие случаи явно носят криминальный характер, но есть иные схемы завладения недвижимостью, которые формально не нарушают Уголовный кодекс Российской Федерации.

  1. Пожизненная рента как схема завладения жильем за малые деньги

Наиболее неосведомленными и незащищенными в отношениях с "чёрными риэлторами" остаются пенсионеры, особенно те, кто являются инвалидами, имеют ограниченную дееспособность или психические расстройства.

Риэлторы обещают позаботиться о таком одиноком старике и обещают различные блага: и санаторно-курортное обслуживание, и денежную помощь, и медицинское обслуживание, в том числе организацию круглосуточного медицинского присмотра сиделки. Однако на практике пенсионер не получает обещанных благ. В результате, пенсионер остается с совсем незначительной суммой, например, 350 тыс.рублей, при стоимости квартиры, например, в 8 млн.рублей. К сожалению, не у всех пенсионеров хватает сил, времени и юридических знаний дойти до суда, в том числе до Верховного суда, как это сделала пенсионерка в Определении Верховного Суда России от 23 июня 2009 года N 5-В09-51. К сожалению, многие риэлторы пользуются безграмотностью пенсионеров.

  1. Завладение имуществом бывшего супруга в квартире с ремонтом

Представим себе ситуацию: супруги совместно в браке сделали ремонт, что представляет собой фактически перепланировку, например, остеклили балкон, объединили комнаты и сделали "студию", сменили полы или убрали мешающий шкафчик в коридоре. Казалось бы, - обычное дело. Но после развода один собственник может доказать в суде, что ремонт осуществлял именно один из собственников, а перепланировка является незаконной. При этом риелторы с участием чиновников, например Мосжилинспекции, через какое-то время заявляют требования о лишении второго собственника собственности с последующей продажей с торгов. Согласно п.5 статьи 29 ЖК РФ если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Естественно, что целью такой схемы является только отъем жилья у второго собственника и продажа по заниженной цене с торгов, при этом собственнику компенсация не выплачивается, поскольку она яко бы идет на восстановление квартиры в проектном состоянии. Однако по закону никакое восстановление и не требуется, достаточно подать в соответствующий орган заявление о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

  1. Завладение имуществом бывшего супруга путем создания невыносимых условий для проживания

Нередко с помощью чёрных риэлторов бывший супруг, сособственник доли в квартире, создает невыносимые условия проживания для второго собственника. Аналогичная схема применяется в отношении наследников, когда один из наследников не хочет добровольно уступать или продавать имущества.

Примеры создания невыносимых условий с помощью неправомерных действий могут быть различны: это и разрушение стен, и кража конфорок, унитазов, имущества, разведение антисанитарии и беспорядка. Целью подобных действий является создание максимально нестерпимых условий для второго собственника. И здесь возможны два варианта: либо мошенники хотят продать свою долю по максимально завышенной цене либо заставить второго собственника продать свою долю по максимально заниженной цене. При этом препятствий для вселения второго собственника в жилье или продаже неизвестным лицам, если второй собственник не может выкупить долю по завышенной не рыночной цене, нет.

  1. Продажа вместо реального жилья векселя

Чёрные риэлторы часто вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя. Но в действительности, при подобной сделке никакое жилье не передается, так в инвестиционной деятельности не участвуют физические лица, а купля-продажа векселя не предполагает передачу недвижимости, ведь в векселе отсутствует указание на конкретную квартиру или недвижимость. При этом "чёрные риэлторы" пользуются тем, что покупатели квартир не владеют юридическими тонкостями, а суды не всегда встают на сторону несчастных покупателей. Согласно позиции, сформулированной в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13, законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. Так что отсутствие договора участия в долевом строительстве играет на руки недобросовестным дельцам. При этом если покупатель взял еще и кредит на покупку жилья, то он оказывается вдвойне в неприятной ситуации, ведь платежи по кредиту никто не отменял, и судьи встают на сторону банков, говоря о том, что одновременное заключение наряду с кредитным договором договоров купли-продажи векселя, предварительного договора, а в последующем признание их недействительными, не является основанием для признания кредитного договора недействительным по основаниям ч.1 ст.178 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2013 по делу N 11-34365/13).

  1. Продажа квартиры с жильцом

Еще одним вариантом является продажа квартиры с обременениями, например, если родственник собственника находится в психиатрической лечебнице, отбывает срок в тюрьме. В этом случае полной неожиданностью для покупателя будет возвращение такого лица и поселение его в квартире. Действующее законодательство наделяет определенными правами членов семьи собственника жилого помещения, которые имеют равное с собственником право пользования данным помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст.31 ЖК РФ). К членам семьи собственника жилого помещения п.1 ст.31 ЖК РФ относит проживающих совместно с ним его супруга, детей, родителей. Таким образом, член семьи собственника в дальнейшем может оспорить сделку, признать через суд, что его права были нарушены, и в результате продаже такой квартиры с жильцом, находящимся в местах лишения свободы, новый собственник может остаться и без квартиры и без денег.

Существует и ряд схем, используемых чёрными риэлторами, при аренде жилья.

  1. Предоставление в аренду жилья нескольким лицам

Очень распространенной схемой является предоставление жилья в аренду нескольким лицам. Мошенническая схема заключается в том, что риэлторы договариваются с владельцами квартиры о предоставлении интересов и показывают квартиру сразу нескольким претендентам, предоставляя им реальные свидетельства о собственности и показывая реальные квартиры. Если квартира понравилась, то с потенциального арендатора берется задаток или плата за первый и последний месяц. Схема мошенничества заключается в том, что арендаторов может быть бесконечно много, и каким образом арендаторы будут разбираться между собой таких риэлторов не волнует.

  1. Внесение залога через систему электронных платежей

Среди относительно новых схем обмана потенциальных арендаторов можно назвать схему, когда чёрные риэлторы размещают объявления о сдаче в аренду недвижимости по привлекательной цене, при этом цена обычно на 30-50% ниже реальной стоимости. Если вариант понравился потенциальному арендатору, с ним подписывают договор и просят внести через систему электронных платежей залог, чтобы "снять квартиру с показов", но в результате мошенники снимают данные средства, чаще всего с зарубежных счетов и таким образом обманывают потенциальных арендаторов.

К сожалению, подобные схемы возможны из-за значительных недостатков законодательной базы.

 Каковы недостатки существующей правовой, законодательной базы?

Первым недостатком существующей законодательной базы является равные права собственников, которые владеют различными долями в праве собственности. Статья 247 ГК РФ предусматривает, что "участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле", однако проблема заключается в том, что обычно владение и пользование имуществом несколькими собственниками фактически не возможно. Подобные проблемы и споры возникают, в частности, если говорить о малогабаритных, однокомнатных квартирах, в которых собственники не могут и проживать совместно, и определить порядок пользования по суду, и каким-то образом договориться о выплате компенсации. Законодательство фактически не содержит конкретного механизма, позволяющего разрешить проблему пользования спорными помещениями с учетом нуждаемости одного из собственников, вклада в приобретение жилья. В результате, собственник, имеющий минимальную долю, имеющий другое жилье и не нуждающийся в данном жилье, а также вложивший меньшие средства в приобретение жилья может при помощи чёрных риэлторов оказывать давление на второго собственника. И из приговоров судов и судебной практики, можно увидеть, что это давление может быть связано как с физическим воздействием на второго собственника, так и путем использования казалось бы законных схем лишения второго собственника доли ввиду признания перепланировки незаконной.

Наиболее сложно обстоит дело в случаях, когда доли в праве или порядок пользования не могут быть определены. В этом случае, суды оставляют такие дела на откуп самих собственников, которые годами, в том числе с помощью чёрных риэлторов начинают делить общую собственность. Например, в Апелляционном определение Белгородского областного суда от 21.07.2015 N 33-2720/2015 суд указал, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению, которое не достигнуто между сторонами.

Вторым недостатком российского законодательства является отсутствие четкого порядка владения и пользования имуществом разными собственниками, например, в случае наследования имущества или развода супругов.

В России, в отличие от европейских стран, возможны тяжбы на протяжении десятилетий, даже если один из супругов вложил меньшие средства в приобретение недвижимости, осуществление ремонта. При этом по Семейному кодексу (статья 38 СК РФ) в случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

То есть, второй собственник может быть признан равным собственником и годами превращать жизнь второго собственника в ад, а также привлечь на свою сторону "чёрных риэлторов", при этом суды и правоохранительные органы будут фактически бессильны в такой ситуации.

Такая ситуация фактически не возможна, например, в Германии, поскольку несмотря на режим общей собственности в Германии при разводе возможно только деление при помощи выплаты одним супругом другому денежной компенсации. Согласно Германского гражданского уложения достигнутое в браке, считается принадлежащим в равных долях обоим супругам. Таким образом, вычисляется, на сколько стоимость имущества каждого из супругов возросла в течение брака, и затем тот супруг, чье имущество больше возросло в цене, выплачивает другому в денежной форме половину разницы между увеличением стоимости своего имущества и увеличением стоимости имущества другого супруга. Аналогичная практика существует в скандинавских странах.

В России основная проблема в части длительных споров с имуществом возникает в разделе имущества в натуре, когда наследники или бывшие супруги фактически делят ложки и конфорки.

Третьим недостатком являются коллизии в российском законодательстве.

В частности, воспользовавшись коллизиями в Жилищном кодексе, собственник может постараться завладеть собственностью в помещении, где ранее был проведен ремонт. Согласно п.5 статьи 29 ЖК РФ если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов. Понятно, что подобная продажа проходит в интересах второго собственника. Но при этом данная норма фактически противоречит как международным нормам, так и статье 40 Конституции РФ. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации). Таким образом, любые действия по лишению жилья, в том числе единственного жилья не допустимы, ведь фактически наличие в законодательстве норм, которые делают людей бомжами, нарушает конституционное право на жилище.

Так, в Европейских странах (Великобритании, Германии) достаточно проблематично лишить человека единственного жилья, если речь идет даже об аренде, в России же это право закреплено в Жилищном кодексе.

Четвертый недостаток состоит в том, что сделки с недвижимостью, в том числе на этапе строительства не подлежат обязательной регистрации. В этой связи используются мошеннические схемы, когда взамен реальной квартиры покупателю передаются векселя, заключается предварительный договор, который в последствии не исполняется или инвестиционный договор. При этом покупатель оказывается фактически обманутым дольщиком, и не может никак доказать факт заключения договора долевого строительства. Обязательная же регистрация подобного договора послужила бы доказательством заключения договора долевого строительства.

Пятая проблема заключается в отсутствии базы данных, в которой были бы и сведения о собственниках, и сведения о прописанных лицах и даже о долгосрочной аренде и обременениях, наложенных на недвижимость. Ситуация может улучшиться только в 2017 году Федеральный с вступлением в силу закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, поскольку будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП. В ЕГРН войдут, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости. Вести ЕГРН будут в электронном виде.

Однако существует и другие меры, которые позволят "переломить" ситуацию и снизить риски незаконного отъема жилья, а также разрешить многолетние споры между собственниками

 Что нужно сделать, чтобы изменить ситуацию?

Существует несколько направлений борьбы с "чёрными риэлторами".

Первое направление связано с ликвидацией правовых коллизий, позволяющих недобросовестным риэлторам и собственникам совершать махинации с недвижимостью. Это коллизии, связанные с ситуацией, когда при незначительном вкладе собственника, при наличии собственности на не очень большую долю или при обеспеченности иной собственностью, пользуясь несовершенством российского законодательства, один собственник портит долгие годы жизнь другому собственнику.

Необходимо усовершенствовать статью 250 ГК РФ, которая предполагает преимущественное право на приобретение имущества другими собственниками, который собирается продать свою долю. При этом в законодательстве установлены временные ограничения, недвижимую собственность другой участник (участники) долевой собственности обязан (обязаны) купить в течение месяца, движимую - в течение десяти дней. Но если речь идет о недвижимом имуществе, то собрать значительную сумму денежных средств за достаточно короткий срок. При этом стоимость, по которой делается предложение, никак не регулируется законодательно, она может быть в 10 или 20 раз выше рыночной. В итоге второй собственник и законный владелец может оказаться в одной квартире с "чёрными риэлторами". Такая ситуация представляется недопустимой. Введение конструкции, когда при разводе или при получении наследства в обязательном порядке выплачивает другому компенсацию, позволила бы снизить риски неправомерных действий с целью завладения чужим имуществом. Определение обязательного порядка владения имуществом одним собственником с обязанностью компенсации стоимости долей другим собственникам позволит сократить и количество судебных споров, в частности, судебные споры о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, об определении порядка пользования помещениями.

Фактически, существующая система превращает малогабаритные квартиры в коммунальные квартиры, не учитывает невозможность проживания двух разных семей на одной территории, если речь, например, идет о малогабаритной квартире в 30 или 33 квадратных метра. Законодательство должно быть изменено таким образом, чтобы не создавать прецедентов, когда семья с детьми сталкивается с тем, что бывший муж или дальний родственник вселяется по решению суда и учиняет погром в квартире или использует мошеннические схемы.

Также следует исключить нормы, позволяющие лишать собственности в случае проведения перепланировки, ведь фактически, норма п.5 статьи 29 ЖК РФ не делает исключения для лишения собственности даже в случае остекления балкона или же ликвидации стенного шкафа, который предусмотрен проектом.

Вторым направлением совершенствования законодательства является повышение прозрачности, как прозрачности сделок с недвижимостью, так и прозрачности регистрационных действий. Если любой гражданин сможет в открытом доступе получать информацию о договорам долевого строительства, долгосрочной аренды, регистрационных действий и сделок с недвижимостью, кадастровой стоимости, регистрации третьих лиц, то фактически сможет самостоятельно проводить проверку "чистоты" сделок, как при купле-продаже, так и при аренде недвижимости.

Третьим направлением является повышение ответственности риэлторов за проведение сделок с недвижимостью и внедрение механизмов страхования. За рубежом применяется механизм персональной ответственности риэлтора за предоставленную информацию. Кроме того, например, в США принят механизм лицензирования данной деятельности, во Франции и Германии также существует государственное лицензирование, а в Великобритании действует общественное регулирование. В России в статье 12 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", содержащей перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии, риэлторская деятельность не поименована, поэтому получать лицензию не нужно. Лицензия позволила бы "отсеять" риэлторов, ведущих фактически незаконную предпринимательскую деятельность, работающих по собственной инициативе путем размещения информации на специализированных сайтах купли-продажи недвижимости. Также проверка лицензии позволила бы обезопасить и стороны сделки с недвижимостью, поскольку представляла бы действенный механизм проверки правомерности ведения риэлторской деятельности. На риэлторскую деятельность не распространяется также такой механизм, который принят в аудите, оценочной деятельности, как членство в саморегулируемых организациях, что позволило бы повысить ответственность, обязать риэлторов страховать ответственность перед продавцом и покупателем.

Также среди международных механизмов защиты имущественных интересов можно назвать страхование, например, в штате Аляска существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 году, регулирующий вопросы имущественного страхования при совершении сделок. Механизмы страхования применяются и в Германии, например, при совершении сделок по аренде. Конечно, введение обязательного страхования сделок с недвижимостью, может увеличить стоимость сделки, но при этом вопрос безопасности, в том числе личной безопасности как продавца, так и покупателя намного важнее и дороже, чем стоимость страхования.

В заключение необходимо отметить, что количество "черных риэлторов" растет там, где существуют правовые пробелы, где суды многие годы рассматривают различные тяжбы между собственниками, поскольку правовой механизм решения проблемы общей и долевой собственности в законодательстве фактически отсутствует. Проблема непрозрачных сделок с недвижимостью, мошеннических действий собственников и "черных риэлторов" требует решения уже долгие годы, и для ее решения может быть использован зарубежный опыт.

к.ю.н. Шестакова Е. В.