ЖУРНАЛ JV-journal

Право собственности на жилье в новостройках

Право собственности на жилье в новостройках

Жилье в новостройках обычно продается еще на стадии строительства. Большинство покупателей приобретают квартиры в недостроенных домах, и к моменту сдачи дома практически у каждой квартиры есть свои владельцы. Юридически, пока постройка дома не окончена, недвижимость не зарегистрирована в государственных реестрах. А это означает, что будущие новоселы покупают не квартиры в полном смысле слова, а право приобретения этих квартир в собственность.

Само же оформление права собственности происходит, как правило, достаточно долго. Процессы, которые, по сути, могли бы проходить параллельно - отделочные работы и оформление документов - на практике завершаются вовсе не одновременно. И складывается не очень приятная ситуация: в достроенном доме отремонтированы и заселены все квартиры, а документов на право собственности у жителей дома нет.

Если право собственности отсутствует

На первый взгляд, волноваться не о чем: владельцы квартир уже живут в новом доме, и оформление права собственности можно считать простой формальностью. Тем не менее, эксперты рынка недвижимости расценивают такое положение дел, как весьма затруднительное.

Первое, что дает основания для тревоги - отсутствие прописки. В столице, как в принципе, и в любом другом городе, без регистрации жить очень проблематично. А поскольку квартира, на которую не оформлено право собственности, юридически не существует, у ее владельцев нет возможности оформить регистрацию, то есть прописаться по месту жительства. Особые сложности могут возникнуть у тех, для кого купленное в новостройке жилье - единственное: получается, что эти люди проживают в Москве незаконно.

Те же, у кого есть возможность зарегистрироваться по другому адресу, тоже могут столкнуться с немалыми трудностями. Любые процедуры юридического характера - к примеру, оформление загранпаспорта или постановка автомобиля на учет - возможны только по месту регистрации. То же самое относится к оформлению ребенка в школу или детский сад: в эти учреждения не по месту жительства можно попасть только при условии, что там будет свободное место. Тогда как в сад или школу по месту регистрации ребенка взять просто обязаны.

Еще один аспект, на котором делают акцент специалисты - возможные сложности в вопросах распоряжения «недооформленной» квартирой. Такую недвижимость будет очень сложно продать, подарить или завещать. Свидетельство о праве собственности, в отличие от предварительного договора, гарантирует владельцу право распоряжаться своей квартирой.

Следует учесть и тот факт, что Налоговым кодексом предусмотрено освобождение продавца от уплаты подоходного налога в случае, если он владел квартирой больше трех лет. А этот срок отсчитывается с момента оформления квартиры в собственность.

Могут возникнуть у владельцев не оформленных в собственность квартир и проблемы с ипотечным кредитованием. Полноценным залогом при ипотеке может считаться только юридически существующая квартира. Незавершенные же новостройки банки кредитуют выборочно: в этом случае в пользу застройщиков могут сыграть известность и хорошие отношения с банком. При этом годовая ставка по кредиту будет на 1%-2% выше, чем обычно. Как только будет оформлено право собственности, квартира может быть передана банку в залог, и проценты будут снижены до нормального уровня, но до этого ипотечные покупатели будут нести существенные убытки.

И последнее: до того, как на квартиру будет оформлено право собственности, и ее жильцы получат возможность зарегистрироваться, все коммунальные платежи будут начисляться по коммерческим расценкам. То есть до оформления права собственности любые дотации, предоставляемые городскими властями, считаются недействительными.

Процедура оформления: этапы и сроки

Процедура оформления недвижимости в собственность многоступенчатая и предусматривает участие многих сторон: столичного правительства, окружных и районных администраций, инвесторов (часто нескольких) и застройщика.

На начальном этапе застройщик и власти города подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта на строительство. Этим документом фиксируется распределение площадей построенного дома. Подготовкой Акта занимается застройщик, а подписи в нем должны поставить представители администрации округов и районов, представители Тендерного комитета Москвы и городское правительство.

Еще один этап - обмеры фактической площади квартир БТИ. Обычно эта площадь не совпадает с указанной в проекте, и все участники процесса должны договориться между собой и с компанией-застройщиком и полностью друг с другом рассчитаться.

После этого должны быть подписаны акты о реализации всех договоров между участниками, включая застройщика и покупателя. Подписание этих документов подтверждает, что все стороны выполнили взятые на себя обязательства и не имеют взаимных претензий.

Затем формируется пакет документов для регистрации прав на квартиры, который отправляют на юридическую экспертизу в регистрирующий орган. В процессе регистрации могут быть затребованы дополнительные документы.

И, наконец, финальная стадия - выдача физическому лицу свидетельства о праве собственности на недвижимость. Весь процесс оформления документов в Москве занимает от полутора до трех лет.

Три варианта оформления

Покупатель может оформить квартиру в собственность несколькими способами: воспользовавшись помощью застройщика, самостоятельно (как правило, при помощи стороннего эксперта) или обратившись в суд.

Чаще всего оформление права собственности доверяют компании-застройщику. В этом случае застройщик, за определенную фиксированную сумму или оговоренный процент, сам занимается подготовкой документов и раздает покупателям свидетельства о праве собственности. Этот вариант очень удобен.

В случае самостоятельного решение проблемы нужно подождать регистрации в собственность первой квартиры в построенном доме. Это значит, что существование дома по указанному адресу подтверждено юридически. После этого покупатель имеет право обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении пакета документов для самостоятельной регистрации. Остальные документы придется оформить самостоятельно и передать в Федеральную регистрационную службу. Зарегистрированное свидетельство о праве собственности будет готово через месяц.

Система регистрации права собственности на квартиры в новостройках. по словам аналитиков, запутанна и сложна. И, что не радует, в ближайшие годы эта система вряд ли претерпит какие-либо изменения. Покупателям в этой ситуации стоит вникать во все детали, заранее интересоваться каждым этапом процесса, консультироваться с квалифицированными специалистами и не принимать необдуманных решений. При соблюдении этих условий финансовые и временные затраты на процедуру оформления права собственности на жилье удастся свести к минимуму.

Читайте также:

Рубрики: Общая категория

Leave A Reply

Your email address will not be published.