ЖУРНАЛ JV-journal

Виды сделок с недвижимым имуществом: Приватизация (деприватизация) жилья, осуществляемая в России с 1991

Виды сделок с недвижимым имуществом

Приватизация (деприватизация) жилья, осуществляемая в России с 1991 г.,— грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд. В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Приватизация жилья, — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений». Приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного (в т. ч. муниципального и ведомственного) жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору найма или аренды.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и к ним приравненных.

Требования граждан о бесплатной передаче (приватизации) жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли должностных лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

Самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть ГК РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

В результате приватизации широкое распространение получил договор мены объектами недвижимости. Этим договором оформляется обмен недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Собственник объекта недвижимости может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости.

Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования. Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от такого дара должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствующем органе.

Это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т. е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.

В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

— бессрочно (постоянная рента);

— на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа четвертом той же главы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

По прекращении действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.

Безвозмездное пользование помещениями

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодателем может быть собственник имущества или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником. Коммерческие организации не могут передавать имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям, членам своих органов управления и контроля.

Предметом договора безвозмездного пользования могут быть все разрешенные объекты аренды.

Наследование жилого помещения

Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. В связи с этим отметим лишь следующее:

— наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию;

— вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Рубрики: Общая категория

Leave A Reply

Your email address will not be published.